¿Deben los propietarios exigir a los cosignatarios en los contratos de arrendamiento y alquiler?

Requerir cofirmantes para un apartamento no siempre vale la pena el trabajo extra de los caseros.

Los propietarios que se preocupan por la situación financiera de un inquilino a veces requieren que el inquilino proporcione un cosignatario. Un cosignatario es un tercero que acepta ser responsable solidario con el inquilino por el cumplimiento del contrato de arrendamiento o alquiler, incluido el pago del alquiler y la cobertura de los gastos de reparación de los daños. En otras palabras, usted, como propietario, puede optar por pedir el dinero que el inquilino debe al inquilino, al cofirmante o a ambos. A menos que su contrato de cofirmante establezca lo contrario, el cofirmante sigue siendo responsable incluso si el inquilino subarrienda o cede el contrato de arrendamiento o alquiler.

Exigir cofirmantes es una forma de que los propietarios protejan sus ingresos, especialmente cuando alquilan apartamentos a inquilinos con ingresos o historial de crédito cuestionables. Sin embargo, tener un contrato de arrendamiento o alquiler respaldado por un cofirmante no siempre es tan seguro como podría parecer.

Los beneficios de los cofirmantes

Aparte del hecho de que tiene una persona adicional responsable de mantener el contrato de arrendamiento o alquiler, el principal beneficio de tener un cosignatario es el efecto psicológico que tiene en el inquilino.

Dado que los cofirmantes suelen ser familiares o amigos cercanos del inquilino, los inquilinos que creen que usted podría ir tras su cofirmante tienen menos probabilidades de incumplir el pago del alquiler y más probabilidades de tratar su apartamento con cuidado. De manera similar, un cofirmante puede alentar al inquilino a cumplir con las exigencias del contrato de arrendamiento o de alquiler, e incluso es posible que proporcione ayuda financiera cuando sea necesario.

Los inconvenientes de los cofirmantes

Aunque requerir un cofirmante tiene algunos beneficios significativos, puede crear más trabajo para usted como propietario. Además, las posibilidades de cobrarle a un cofirmante pueden no ser tan altas como para justificar sus esfuerzos adicionales.

Requerir un cofirmante crea una capa adicional de complejidad en el arrendamiento. Debido a que un cofirmante con un crédito pobre o sin ingresos no será de mucha ayuda cuando llegue el momento de cobrar, los propietarios siempre deben exigir a los posibles cofirmantes que rellenen una solicitud de alquiler por separado y acepten una verificación de crédito. Una vez que decida aceptar un cosignatario, deberá redactar un acuerdo de cosignatario y hacer que tanto el inquilino como el cosignatario lo firmen. También debe hacer que el cosignatario firme cualquier enmienda al contrato de arrendamiento o alquiler.

En la práctica, cobrar de un cofirmante puede ser un desafío.

En la práctica, cobrar de un cofirmante puede ser un desafío. Si el cofirmante no responde a sus demandas de pago por escrito, tendrá que demandar. Presentar una demanda, incluso en un tribunal de reclamos menores, puede llevar mucho tiempo y ser costoso. Si lo único que busca es un mes de alquiler, puede que no merezca la pena. Además, si decide demandar, tendrá que determinar si puede (y quiere) entablar una demanda contra el inquilino y el cofirmante al mismo tiempo, o si tendrá que entablar demandas separadas. Su elección puede depender de la ley donde se encuentre su alquiler. Un abogado local de propietario-inquilino puede ayudarle a evaluar la mejor opción para su situación. Por último, si su demanda tiene éxito, aún tendrá que cobrar su sentencia. Si el cofirmante vive en otro estado, esto puede significar que usted tiene que involucrar a un abogado en el estado de residencia del cofirmante para hacer cumplir el fallo.

¿Requerir un cofirmante vale la pena?

El hecho de que los cofirmantes valgan o no la pena la molestia adicional depende de las circunstancias específicas de sus inquilinos y del mercado local de alquiler. En términos generales, exigir un cosignatario es probablemente una buena práctica comercial para los propietarios que alquilan apartamentos a estudiantes universitarios que podrían depender económicamente de sus padres o tutores.

Para todos los demás propietarios, lo mejor es tomar la decisión caso por caso. Por ejemplo, si alguien solicita su alquiler y usted cree que será un buen inquilino pero ha tenido dificultades económicas en el pasado, podría considerar la posibilidad de exigir un cosignatario. Alternativamente, podría decidir que es mejor imponer requisitos estrictos a sus solicitantes o cobrar depósitos de seguridad más altos (siempre que estén dentro de los límites de las leyes estatales o locales), en lugar de aceptar cosignatarios para asegurarse contra los incumplimientos del inquilino.

Es legal que los propietarios tengan una política de "no cosignatarios", con una excepción: Si un inquilino o posible inquilino con discapacidad que tiene ingresos inadecuados (pero que de otra manera sería un inquilino adecuado) le pide que acepte un cosignatario, debe considerar la propuesta. Si el posible cofirmante es solvente y estable, la ley federal le exige que haga una adaptación para la persona con discapacidad aceptando al cofirmante.