Bajo la garantía implícita de habitabilidad, los propietarios deben asegurar que sus propiedades de alquiler cumplen con los estándares básicos de habitabilidad.

Casi todos los estados exigen a los propietarios que proporcionen a los inquilinos condiciones de vida que cumplan con las normas básicas de salud y seguridad. Estas normas se aplican incluso cuando los contratos de alquiler no las mencionan, lo que implica una garantía para los inquilinos de que sus alquileres serán siempre habitables.

La Garantía Implícita de Habitabilidad

La doctrina legal anterior se llama «garantía implícita de habitabilidad». Según ella, los propietarios tienen el deber de proporcionar alquileres habitables, incluso cuando un contrato de arrendamiento no contiene promesas explícitas sobre el estado o la calidad de la propiedad. La garantía implícita de habitabilidad es una ley en todos los estados, excepto en Arkansas (aunque las leyes locales pueden crear una garantía similar).

Estándares de alquiler en Arkansas

En Arkansas, el único estado que no tiene una garantía estatal implícita de habitabilidad para las propiedades de alquiler, algunas ordenanzas locales ordenan medidas de salud y seguridad que crean requisitos básicos de habitabilidad. Sin embargo, en las zonas sin ordenanzas de habitabilidad (principalmente en las zonas rurales y en los pueblos pequeños), los propietarios no tienen la obligación de mantener o reparar sus alquileres. (El Sistema de Bibliotecas del Centro de Arkansas ofrece un interesante resumen de las leyes de arrendadores e inquilinos de Arkansas).

En general, cualquier cosa que amenace la salud o la seguridad de los inquilinos y que haga que el alquiler no sea apto para vivir viola la garantía implícita de habitabilidad. Aunque las leyes varían, la mayoría de los estados consideran que un alquiler es habitable mientras el propietario lo mantenga:

  • Solidez estructural. Las propiedades de alquiler deben ser impermeables y a prueba de mal tiempo, y tener ventanas y puertas sin romper.
  • Fontanería o instalaciones de gas. La fontanería y el gas deben cumplir normalmente los requisitos legales que estaban en vigor en el momento de la instalación. El alquiler debe tener un sistema de eliminación de aguas residuales legalmente aprobado.
  • Agua. La mayoría de los estados requieren que los propietarios proporcionen agua corriente caliente y fría.
  • Calefacción. El sistema de calefacción debe funcionar (y cumplir con las leyes aplicables).
  • Electricidad. Los alquileres deben tener electricidad que se mantenga en buen estado de funcionamiento.
  • Limpieza. Los propietarios tienen que ocuparse de cuestiones que harían que un hogar fuera insalubre, como exterminar las plagas, proporcionar instalaciones de eliminación de desechos y evitar la acumulación de escombros.
  • Cumplimiento de los códigos de salud y seguridad. Si la violación de un código estatal o local crea una situación peligrosa para la salud o la seguridad de un inquilino, es probable que también viole la garantía implícita de habitabilidad.

Problemas o molestias menores, como un horno ruidoso o un grifo con fugas, no suelen llegar al nivel de violar la garantía implícita de habitabilidad. Sin embargo, cuando este tipo de problemas se intensifican y amenazan la salud y la seguridad de los inquilinos, por ejemplo, al no calentar un apartamento en invierno o al causar moho, el propietario tiene la obligación de reparar los daños.

Conociendo su ley de habitabilidad

Los propietarios necesitan conocer y seguir las normas mínimas de habitabilidad del estado en sus alquileres, y los inquilinos necesitan saber cómo hacer cumplir la garantía implícita cuando los propietarios eluden sus obligaciones. Las leyes de habitabilidad son creadas por estatutos estatales, ordenanzas locales o fallos judiciales.

  • Ley estatutaria. En muchos estados, la garantía implícita de habitabilidad es una ley estatutaria que una legislatura escribió y aprobó. Muchas leyes locales (condado y ciudad) complementan los estatutos o la jurisprudencia de su estado (discutidos más abajo) con condiciones o requisitos más detallados.
  • Jurisprudencia. En los estados que reconocen la garantía implícita de habitabilidad de un propietario pero no tienen un estatuto aplicable, las decisiones de los tribunales crean la garantía. Por ejemplo, el Tribunal Supremo de Illinois reconoció la garantía implícita de habitabilidad como ley estatal al decidir una disputa entre propietario e inquilino. El tribunal razonó que un contrato de alquiler da a los inquilinos el derecho a utilizar el alquiler para refugiarse durante un período de tiempo determinado, por lo que el propietario debe asegurarse de que la unidad sea habitable durante todo el contrato de alquiler. ( Jack Spring, Inc. c. Little, 280 N.E.2d 208 (Ill. 1972) .)

Cuando un estatuto estatal o una ordenanza local crea la garantía implícita, lo más probable es que cubra los pasos que deben dar los inquilinos para hacer cumplir la ley. Cuando la decisión de un tribunal crea la garantía implícita, determinar cuáles son los requisitos mínimos de habitabilidad, junto con la forma en que los inquilinos pueden hacerlos cumplir, puede ser más difícil. Si tiene alguna pregunta sobre la garantía implícita de habitabilidad en su área, considere la posibilidad de consultar con un abogado local de propietarios e inquilinos; el trabajo de un abogado es comprender las leyes y ayudarlo a aplicarlas a su situación.

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