Cómo revisar, evaluar y responder a la oferta de compra de una casa de un comprador.

Después de poner su casa en el mercado, los compradores potencialmente interesados deberían empezar a aparecer para echar un vistazo; y con un poco de suerte, algunos se interesarán seriamente por la casa. Uno o más de ellos pueden entonces presentar una oferta por escrito para comprar su casa. Esta oferta toma diferentes formas en diferentes partes de los Estados Unidos. A veces se llama «contrato de depósito en garantía», a veces «acuerdo de compra residencial» y a veces «contrato de venta».

La casa típica vendida estuvo en el mercado durante 5 semanas.

— 2014 National Association of REALTORS® Perfil de los compradores y vendedores de casas

Puede que no tenga mucho tiempo para decidir si acepta la oferta o hace una contraoferta. La mayoría de los contratos dan al vendedor de la casa 48 horas o menos para responder al comprador.

No tiene que aceptar la oferta, especialmente si difiere de lo que pidió en su acuerdo de cotización. Manténgase calmado, tranquilo y en control, y no deje que la excitación o el estrés lo distraigan de hacer una evaluación objetiva de la oferta.

¿Qué hay en los detalles del contrato de compra de la casa?

En la mayoría de los estados, puede esperar ver los siguientes términos en una oferta de compra de bienes raíces. (Sin embargo, en algunos estados, como Nueva York, la oferta será mucho más breve, y le corresponderá a usted como vendedor redactar el contrato real).

  • El precio de compra que el comprador está ofreciendo.
  • La dirección y posiblemente una descripción legal de la propiedad.
  • La cantidad de dinero de la fianza.
  • La cantidad de la cuota inicial (y, en consecuencia, cuánto pedirá el comprador en forma de préstamo hipotecario).
  • Cuánto tiempo permanecerá abierta la oferta para su aceptación.
  • La fecha de cierre de la venta.
  • Fecha en la que el comprador puede tomar posesión (normalmente, pero no siempre, en la fecha de cierre).
  • Quién tiene el depósito de garantía (normalmente un agente de custodia) y quién será el agente de cierre y/o el agente de custodia o de título para el cierre.
  • Artículos que se incluirán en la venta, como alfombras, lámparas, electrodomésticos, etc.

Porcentaje de vendedores de casas que redujeron el precio de venta
Entre los recientes vendedores de casas, el 47% informó reducir el precio de venta al menos una vez. (Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios 2014 Perfil de Compradores y Vendedores de Viviendas).

  • Artículos específicos no incluidos en la venta
  • Asegurarse de que usted proporcionará un título claro de la casa, a través de un resumen de título, certificado de título o una póliza de seguro de título
  • Términos de quién es responsable de pagar los gastos relacionados con la propiedad, como los servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios hasta la fecha de cierre (normalmente el vendedor)
  • Contingencias como la venta depende de que el comprador obtenga financiación, con devolución de fianza si no puede conseguir una hipoteca, o la venta de la vivienda actual del comprador
  • Una cláusula de inspección que permite al comprador tener una inspección profesional de la casa dentro de varios días de la fecha del contrato
  • Términos para el recorrido final del comprador para inspeccionar el estado de la casa inmediatamente antes del cierre
  • Condiciones en las que debe pagar una cantidad si no se muda como está previsto; normalmente se llama «daños y perjuicios» o pago por uso y ocupación de la casa

Su agente de bienes raíces, si está usando uno, puede ayudarle a entender estos diversos términos y decidir si son aceptables para usted.

Contrafuertes

Como vendedor, es probable que responda a la oferta del comprador con una contraoferta que acepte algunos términos y proponga cambios en otros.

Las propuestas comunes de contraoferta incluyen:

  • Un precio de compra más alto.
  • Un depósito de garantía más alto o una cantidad de «daños y perjuicios», dinero que el comprador le deberá si se retira del trato por una razón que no figura en el contrato. La ley estatal puede limitar la cantidad.
  • Menos tiempo para que el comprador elimine contingencias como las inspecciones y la venta de su casa actual.
  • Eliminando completamente ciertas contingencias.
  • Excluyendo ciertos artículos de la venta, como su estufa antigua.
  • Un cambio en la fecha de cierre para ajustarse a sus planes.
  • Pidiendo quedarse en la casa después de cerrar (un «rent-back»).
  • Una cláusula que permite la revisión del contrato por su abogado antes de la aceptación es definitiva.

Llegar a un contrato en el que usted y el comprador estén de acuerdo puede llevar unas cuantas rondas de negociaciones. El ajuste del contrato puede ocurrir rápidamente, a menudo con unas pocas llamadas telefónicas entre sus agentes de bienes raíces.

Ahora usted y el comprador pueden avanzar hacia el cierre.

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