Antes de poder presentar una demanda de desalojo, los propietarios deben dar por terminada la tenencia de la vivienda entregando al inquilino una de las tres formas de notificación.

Cuando sus inquilinos no pagan el alquiler o rompen otros términos importantes de su contrato de arrendamiento, usted podría tener motivos legales para poner fin al arrendamiento y sacarlos de su propiedad (pero a veces tiene que darles una segunda oportunidad, véase más abajo). Pero en cualquiera de las dos situaciones -cuando la ley permite el fin definitivo de la tenencia, o cuando el inquilino tiene la oportunidad de arreglar el problema y quedarse- el primer paso es entregarles una notificación de terminación por escrito. Después de eso, si puede presentar una demanda de desalojo depende de la respuesta de los inquilinos:

  • Los inquilinos que no tienen opción de salvar sus inquilinos. Su notificación de terminación les dice que se muden, punto, dentro de unos pocos días (como lo especifican las leyes de terminación de abandono incondicional de su estado). Si no se van para el final de ese período, puede presentar su demanda.
  • Inquilinos que tienen una segunda oportunidad. Si la ley estatal de terminación de contrato requiere que usted le dé a los inquilinos unos días, llamados «período de cura», para arreglar el problema (pagar el alquiler, deshacerse del perro, etc.), usted tiene que darles esa oportunidad a los inquilinos. Si no han abordado el problema al final del período de cura, puede proceder con su demanda.

Entienda que en cualquiera de las dos situaciones, si el inquilino no se va como se le indica o no arregla el problema a tiempo, tendrá que probar en su demanda de desalojo que la violación ocurrió. En otras palabras, tendrá que convencer al juez de que los inquilinos no pagaron el alquiler, o que su «huésped» era en realidad un compañero de habitación no autorizado, y así sucesivamente.

Una forma más fácil de eliminar a los inquilinos de mes a mes

Las normas de rescisión explicadas anteriormente se aplican tanto a los inquilinos con contrato de alquiler como a los inquilinos que alquilan mes a mes en virtud de un contrato de alquiler. Pero con los inquilinos de mes a mes, tienes otra opción. Puede terminar la tenencia (sin período de cura) simplemente dando la cantidad adecuada de aviso para terminar cualquier tenencia mensual (30 días en la mayoría de los estados). Los inquilinos que se comporten mal permanecerán en su propiedad por más tiempo, pero la contrapartida es que usted no tendrá que demostrarle al juez que la terminación fue justificada porque el inquilino no pagó el alquiler o violó otra regla de alquiler. Siempre y cuando no esté terminando por una razón de represalia o discriminación (y no esté en una ciudad o estado de protección de desalojo/control de alquiler), no necesita dar o probar ninguna razón en absoluto. Al final del período de notificación, si el inquilino no se ha ido, puede presentar una solicitud y sólo necesita probar (si se le impugna) que sus motivos no eran ilegales y que siguió todas las normas de procedimiento relativas a su notificación de despido.

Los propietarios deben tener una causa para terminar un alquiler antes de tiempo

Un contrato de arrendamiento, por su propia naturaleza, da derecho a un inquilino a permanecer durante un período de tiempo determinado (a menudo un año). Pero esa garantía no es absoluta. Aunque las leyes estatales varían en cuanto a los detalles, todos los estados permiten a los propietarios poner fin a un contrato de arrendamiento antes de tiempo en ciertas situaciones:

Renta atrasada. Todos los estados permiten a los propietarios terminar un alquiler antes de tiempo cuando los inquilinos no pagan el alquiler. Sin embargo, la mayoría de los estados exigen que los propietarios den a los inquilinos la oportunidad de pagar antes de que puedan presentar una demanda de desalojo, más adelante.

Violación de una cláusula de arrendamiento. Algunos estados permiten que los propietarios terminen por cualquier violación del contrato de arrendamiento. (Sin embargo, aunque la ley permita a los propietarios terminar el arrendamiento, la mayoría de los jueces no desalojarán a los inquilinos por violaciones de contrato triviales). Otros estados son más favorables a los inquilinos, permitiendo a los propietarios terminar el contrato sólo por violaciones repetidas o graves. Por ejemplo, una fiesta ruidosa que perturba a los vecinos podría no ser suficiente para terminar, pero las fiestas ruidosas de los martes sí podrían serlo. Asimismo, las violaciones menores del contrato de alquiler, como pagar el alquiler con cheque en lugar de mediante transferencia electrónica de fondos, podrían no ser lo suficientemente graves como para constituir una causa, mientras que las violaciones graves, como tener un gato a pesar de la política de no tener mascotas, podrían serlo. Como se ha señalado anteriormente, algunos estados exigen que los propietarios den a los inquilinos la oportunidad de arreglar la violación (o de mudarse). Si el inquilino no hace ninguna de las dos cosas, el propietario puede presentar una demanda de desalojo.

Incluso cuando el contrato de alquiler no dice nada al respecto, los propietarios pueden normalmente despedir a los inquilinos que cometan ciertos actos ilegales en su alquiler.

Violación de la ley. Los contratos de alquiler suelen prohibir explícitamente las actividades delictivas en los locales, pero incluso cuando el contrato de alquiler guarda silencio al respecto, los propietarios pueden normalmente despedir a los inquilinos que cometan ciertos actos ilegales en su alquiler. Por ejemplo, muchos estados permiten la terminación inmediata por actos violentos, actividad relacionada con drogas, asalto, prostitución y descarga de armas de fuego. Es posible que ni siquiera tenga que esperar a que el inquilino sea arrestado o condenado por un delito; algunos estados permiten el despido si el propietario tiene una «sospecha razonable» de que los inquilinos o sus invitados están realizando una actividad ilegal. Los propietarios no deben ignorar las señales de actividad criminal u otras drogas en sus alquileres: Bajo ciertas circunstancias, los propietarios pueden ser considerados responsables de los daños causados por la actividad y arriesgarse a la confiscación del alquiler.

Tipos de avisos para terminar

Tendrá que entregar a su inquilino uno de los siguientes tipos de aviso. Algunos estados sólo tienen una forma de notificación requerida (renuncia incondicional), pero la mayoría de los estados tienen las tres en sus libros.

Pagar el alquiler o dejar de fumar

Este es el aviso que se usa cuando los inquilinos no pagan el alquiler. Les da a los inquilinos algo de tiempo (normalmente de tres a 14 días) para pagar el alquiler o mudarse («renunciar» es la palabra legal para mudarse). Si los inquilinos no pagan el alquiler en su totalidad o se mudan dentro del plazo designado, el propietario puede presentar una demanda de desalojo. En algunos estados, los propietarios deben dar un aviso de pago o de desalojo cada vez que el inquilino se retrasa, dando a los inquilinos oportunidades ilimitadas de pagar tarde y quedarse. Otros estados limitan el número de segundas oportunidades a dos o tres en un determinado período de tiempo. Después de eso, el propietario puede utilizar una renuncia incondicional, lo que significa que el inquilino debe mudarse cuando el alquiler se retrase nuevamente dentro del plazo especificado en el aviso.

Aviso de cura o de abandono

Este es el aviso que se debe utilizar cuando los inquilinos violan un término o condición del contrato de arrendamiento (que no sea el de no pagar el alquiler a tiempo). Por ejemplo, los propietarios pueden entregar este aviso a los inquilinos que tienen mascotas que violan la cláusula de no tener mascotas, que traen a compañeros de cuarto no autorizados o que violan de alguna otra manera una cláusula de comportamiento en el contrato de alquiler, siempre y cuando el acto que constituye la violación sea uno que esté prohibido en el contrato de alquiler o que de alguna otra manera sea contrario a la ley del estado. La notificación da a los inquilinos una cantidad de tiempo determinada para corregir (curar) la violación. Si el inquilino no corrige el problema o se muda, el propietario puede iniciar el procedimiento de desalojo.

Aviso de abandono incondicional

No hay segundas oportunidades cuando los inquilinos reciben un aviso de renuncia incondicional: Los inquilinos deben mudarse dentro del plazo designado o se enfrentarán al desalojo. Algunos estados permiten a los propietarios utilizar una notificación de renuncia incondicional inmediatamente después de que un inquilino no pague el alquiler o infrinja el contrato de arrendamiento (aunque los propietarios de estos estados siempre pueden dar a los inquilinos una segunda oportunidad si lo desean). Sin embargo, la mayoría de los estados sólo lo permiten en determinadas situaciones, como cuando los inquilinos violan repetidamente el contrato de alquiler, pagan continuamente el alquiler con retraso, dañan gravemente las instalaciones o participan en actividades ilegales graves en las instalaciones. Dependiendo de la razón por la que se entregue el aviso de renuncia incondicional, el inquilino podría tener que mudarse de inmediato (esto suele suceder cuando un inquilino plantea un riesgo para la seguridad o ha participado en una actividad ilegal), o en un plazo breve. Si el inquilino no se va, el propietario puede presentar una demanda de desalojo.

Redactar las notificaciones con cuidado

Las leyes de notificación de los Estados suelen contener instrucciones y requisitos detallados para la redacción y entrega (conocida como «notificación») de las notificaciones de rescisión. Por ejemplo, la ley podría exigir que las notificaciones contengan cierto lenguaje en fuentes especializadas, o que se entreguen a una persona designada (y no a otros) en un lugar específico. Las violaciones de estas leyes tan detalladas son algunas de las razones más comunes por las que los tribunales desestiman las demandas de desalojo. Cuando se desestiman las demandas de desalojo debido a estas violaciones técnicas, hay que empezar de nuevo, mientras los inquilinos permanecen en el lugar.

Si planea redactar y entregar notificaciones de despido por su cuenta, asegúrese de comprobar (y volver a comprobar) las leyes antes de prepararlas y entregarlas a un inquilino. Si tiene alguna duda, considere la posibilidad de trabajar con un abogado local de propietarios e inquilinos; al final, podría ahorrarse mucho tiempo, molestias y dinero.

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