Aprenda acerca de la financiación del vendedor y si es o no adecuado para la venta de su casa.

La financiación del vendedor es cuando un vendedor ayuda a un comprador a completar una transacción inmobiliaria prestando parte del dinero para ello. Logísticamente hablando, esto se logra cuando el vendedor toma una segunda nota de préstamo o incluso financia toda la compra (suponiendo que el vendedor sea el propietario de la casa libre de cargas).

      En esencia, el vendedor asume el papel de un banquero y devuelve el préstamo. Al igual que en el caso de un préstamo bancario, el comprador hace una promesa de pago, como se evidencia en un pagaré escrito, y la propiedad inmobiliaria sirve como garantía del préstamo (que puede venderse si el comprador incumple por falta de pago o algún otro incumplimiento de las condiciones del préstamo).

      Aunque es relativamente poco común, a menos que el mercado local de bienes raíces sea bastante bueno o la casa no tenga otras ofertas viables, los vendedores están más dispuestos a financiar su casa en situaciones en las que:

      • el vendedor no quiere recibir dinero en efectivo
      • el comprador no tiene efectivo para un pago inicial suficiente para calificar para la financiación convencional
      • el comprador no está de otra manera calificado para la financiación convencional, o
      • la propiedad es una que los prestamistas convencionales se negarán a financiar.

      La financiación de los propietarios atrae a un conjunto diferente de compradores. Si una propiedad no se vende con métodos convencionales, ofrecer financiación del propietario es una forma de diferenciarse del resto.

      Proceso para organizar la financiación del vendedor

      Si el vendedor está dispuesto a recuperar una hipoteca sobre la casa, el comprador deberá firmar tanto un pagaré (prometiendo pagar el préstamo) como una hipoteca o una escritura de fideicomiso (que permite al vendedor ejecutar la hipoteca si el comprador no paga o incumple de alguna otra manera).

      A cambio, el vendedor firmará normalmente una escritura de transferencia de título (propiedad formal y documentada) de la propiedad al comprador. Dado que el comprador posee el título, puede vender la casa o refinanciarla, pero debe pagar el préstamo o seguir haciendo los pagos acordados al vendedor.

      Sin embargo, si el vendedor financia la totalidad de la compra, conservará el título de propiedad durante el tiempo que le lleve al comprador pagar el préstamo. El contrato entre el comprador y el vendedor se conoce con varios nombres, incluyendo contrato de escritura, contrato de venta, contrato de venta de terrenos y contrato de venta a plazos.

      La forma en que el préstamo debe ser devuelto y otras condiciones del préstamo se negocian normalmente entre el comprador y el vendedor. Así que puede haber numerosas variaciones en la forma en que estos préstamos están estructurados. Sin disposiciones preestablecidas como las que se encuentran normalmente en una hipoteca de un prestamista tradicional, un préstamo financiado por el vendedor puede ser tan flexible como las partes implicadas deseen. Depende de ellas determinar y acordar las condiciones como el tipo de interés, el importe del pago, las estipulaciones de los cargos por mora (si los hubiera), las fechas de vencimiento, la duración del préstamo, el pago inicial y demás.

      Una vez que se han establecido los términos, el comprador y el vendedor deben firmar un acuerdo formal sobre el precio, el monto del préstamo, la tasa de interés y los términos. Se debe abrir una cuenta de depósito en garantía con una compañía de títulos; o bien, se debe contratar a un abogado de bienes raíces para que se encargue del papeleo.

      Pros para el vendedor de casas

      He aquí algunas razones por las que un vendedor podría querer ofrecer, o al menos estar dispuesto a aceptar, un acuerdo por el que financie parte o la totalidad de la compra.

      • Atraer a más compradores interesados. No todos los compradores querrán el financiamiento del vendedor, pero para aquellos que necesitan una ayuda extra en la compra de una casa, esta oferta la hará muy atractiva.
      • Un precio de venta más alto. Un vendedor de vivienda que ofrece financiamiento a alguien que de otra manera podría haber tenido problemas para calificar puede estar en posición de exigir el precio de lista completo o más alto.
      • Exenciones de impuestos. El vendedor podría pagar menos impuestos en una venta a plazos, informando sólo de los ingresos recibidos en cada año natural.
      • Ingreso mensual. Los pagos de un comprador aumentan el flujo de efectivo mensual del vendedor, lo que resulta en un ingreso gastable.
      • Tasa de interés más alta. La financiación del propietario puede conllevar un tipo de interés más alto que el que podría recibir un vendedor en una cuenta del mercado monetario u otros tipos de inversiones de bajo riesgo.
      • Término de lista más corto. La financiación del propietario atrae a un conjunto diferente de compradores. Si una propiedad no se vende con métodos convencionales, ofrecer financiación al propietario es una forma de diferenciarse del resto.
      • Eliminación de los costos de reparación, decoración y puesta en escena. La propiedad podría venderse «tal cual», eliminando la necesidad de costosas reparaciones que los prestamistas convencionales requerirían, junto con otros pasos habituales para hacer que la casa se vea lo mejor posible para la venta.
      • Ahorro en los costos de cierre. Aunque el comprador normalmente paga la mayoría de los costos de cierre del préstamo (para cosas como la comisión de apertura del préstamo y una tasación), el hecho de que el comprador no esté en el anzuelo de estos deja más dinero disponible para el resto de la transacción.

      Contras para el vendedor de casas

      Aquí hay algunas desventajas que los vendedores deben considerar antes de ofrecer, en esencia, prestar al comprador el dinero con el que comprar la casa.

      • Necesidad mensual o regular de llevar un registro de los pagos. Un vendedor de casas puede terminar sintiéndose como un cobrador de deudas si el comprador es desorganizado o peor. Algunos vendedores de casas contratan a terceros para que se encarguen del cobro de los pagos, pero por supuesto esto también cuesta dinero.
      • Posible necesidad de ejecutar la hipoteca. La situación financiera del comprador podría cambiar para peor. O, el vendedor puede no haber obtenido el crédito completo o exacto del comprador o el panorama de empleo inicialmente. El vendedor, ante el incumplimiento del comprador, necesitaría negociar un arreglo diferente o iniciar el costoso y a menudo largo proceso de ejecución de la hipoteca.
      • Posible abandono de la compra. El vendedor podía acordar un pequeño pago inicial del comprador para ayudar en la venta, sólo para que el comprador abandonara la propiedad debido a la mínima inversión que estaba en juego.
      • Necesidad de pagar la hipoteca existente en su totalidad. Antes de dar la vuelta y financiarla, un vendedor que está financiando la compra completa tendrá que pagar la hipoteca existente. (En una venta «normal», el vendedor usa el producto de la venta para pagar el préstamo bancario existente).
      • Tiempo necesario para evaluar la solvencia del comprador/prestatario. Tendrá que ocuparse de varias tareas que un banco suele hacer, como obtener un informe de crédito e información financiera del comprador y revisarlo para comprobar su solvencia.
      • Honorarios. Para arreglar este trato, puede que tenga que contratar un abogado, pagar a una compañía de depósito en garantía, pagar los honorarios de grabación y más.
      • Obligación fiscal. Los ingresos por intereses de préstamos hipotecarios son gravables junto con otros ingresos.

      Para protegerse de estos inconvenientes, el vendedor debe realizar una verificación completa del crédito del prestatario, exigir un seguro contra riesgos en la propiedad e incluir una cláusula de vencimiento en la venta (lo que significa que si el comprador revende la propiedad, se le deberá el saldo total del monto del préstamo inmediatamente).

      Antes de concertar una transacción con la financiación del propietario, tal vez desee consultar a un abogado inmobiliario y obtener asesoramiento jurídico competente con respecto a los requisitos de financiación, divulgación y reembolso que deben cumplirse, y con la documentación del trato.

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