Las leyes de control de alquileres a menudo limitan los aumentos de alquiler, prohíben los desalojos sin causa justificada y protegen a los inquilinos de muchas otras maneras no relacionadas con el alquiler.

El control de la renta a menudo implica más que límites en los aumentos de la renta o la renta total. Muchas leyes de control del alquiler también contienen medidas de protección del inquilino, como restricciones sobre cuándo los propietarios pueden rescindir un alquiler, normas sobre la cantidad de aviso que los propietarios deben dar a los inquilinos antes de aumentar el alquiler y requisitos para que los propietarios paguen intereses a los inquilinos por los depósitos de seguridad.

Reglas comunes de control de rentas

Algunas leyes de control de alquileres abordan sólo uno o dos temas relacionados con los alquileres, mientras que otras abarcan muchos más temas de propietario-inquilino. Aunque las leyes de control de alquileres varían, la mayoría contienen al menos uno de los siguientes aspectos:

  • Fórmulas de alquiler. Algunas leyes exigen que los reguladores utilicen una fórmula para establecer el máximo de alquiler que los propietarios pueden cobrar por una unidad en particular.
  • Límites de los aumentos de alquiler durante un arrendamiento. Algunas leyes limitan la capacidad de los propietarios de aumentar el alquiler hasta que el actual inquilino se va.
  • Límites a los aumentos de alquiler durante un cierto período de tiempo. Algunas leyes establecen una fórmula para determinar cuánto (generalmente un porcentaje del alquiler existente) pueden los propietarios aumentar el alquiler de la misma unidad durante un período de tiempo designado (por ejemplo, limitar los aumentos de alquiler a no más del 3% del alquiler existente durante cualquier período de 12 meses).
  • Requisitos de registro. Los propietarios a menudo tienen que registrar sus propiedades de alquiler con una junta o comisión.
  • Reglas de depósito de seguridad. Este tipo de regla dice cómo los propietarios deben mantener los depósitos de seguridad (por ejemplo, en una cuenta que devenga intereses en un banco asegurado federalmente).
  • Procedimientos de aumento de la renta. La ley puede establecer procedimientos que los propietarios deben seguir cuando dan aviso sobre un aumento del alquiler, por ejemplo, tener que revelar a los inquilinos que tienen derecho a solicitar que la junta de control de alquileres revise un aumento.
  • Procedimientos de terminación. Los propietarios deben seguir las reglas de procedimiento cuando terminan un arrendamiento. Por ejemplo, los propietarios podrían tener que dar al menos 30 días de aviso por escrito antes de la terminación.
  • Protección contra el desalojo. Las normas de protección contra el desalojo requieren que los propietarios tengan una buena razón (explicada más abajo) para terminar un arrendamiento.
  • Educación del inquilino . Varias leyes exigen que los propietarios den a los inquilinos hojas de información cuando empiezan, cambian o terminan los alquileres.

Protección contra el desalojo

Además de limitar los aumentos de alquiler, la protección del inquilino más común en las leyes de control de alquileres es la protección contra el desalojo.

Además de limitar los aumentos de alquiler, la protección del inquilino más común en las leyes de control de alquileres es la protección contra el desalojo. Sin las leyes de control del alquiler, los propietarios normalmente pueden poner fin a un alquiler de mes a mes, o elegir no renovar un contrato de alquiler, por cualquier razón no discriminatoria o no represiva. Sin embargo, muchas leyes de control de alquileres exigen que los propietarios tengan una buena razón (o una causa justa) para terminar con las tenencias, como por ejemplo:

  • la violación por parte de un inquilino de un término significativo del contrato de arrendamiento o de alquiler, por ejemplo, no pagar el alquiler o permitir que personas no autorizadas vivan en la unidad de alquiler
  • las actividades ilegales de un inquilino en el local
  • el deseo de un propietario de mudarse a la unidad de alquiler (o de que un miembro de la familia especificado se mude a ella), o
  • renovación o remodelación que hará imposible o inseguro que los inquilinos continúen en la residencia.

Los propietarios que terminan un contrato de arrendamiento sin causa justificada pueden enfrentarse a duras penas civiles e incluso criminales. Además, algunas leyes de control de alquiler requieren que una causa justa sea el «motivo dominante» del propietario para terminar un alquiler. Según estas leyes, los inquilinos o las juntas de control de alquileres pueden tomar medidas contra los propietarios que usan una causa justa como pretexto para terminar un alquiler, mientras que en realidad actúan por el deseo de aumentar el alquiler. Probar el verdadero motivo de un propietario, sin embargo, puede ser muy difícil.

Control de la renta por el Estado

No existe una ley nacional de control de rentas. En su lugar, los estados individuales se ocupan del control de la renta por:

  • aprobar una ley que prohíba a las localidades promulgar sus propios reglamentos
  • negarse a aprobar cualquier ley que mencione el control de los alquileres (dejando a cada localidad libre de promulgar sus propias disposiciones)
  • aprobar una ley que permita explícitamente las ordenanzas locales (declarando, por ejemplo, que las ciudades o condados del estado pueden promulgar el control de los alquileres), o
  • promulgando una ley estatal.

En 2019, Oregón aprobó la primera ley estatal de control de rentas. Las leyes estatales de control de la renta de California entrarán en vigor el 1 de enero de 2020. Del mismo modo, Washington, D.C., tiene un control de la renta a nivel de distrito. Algunos otros estados, como Nueva York, permiten que los condados y ciudades promulguen sus propias ordenanzas de control de la renta. En el pasado, sólo las grandes ciudades tenían control de los alquileres, pero en la actualidad cada vez más ciudades y pueblos pequeños están adoptando medidas de control de los alquileres (especialmente en California).

Tipos de bienes sujetos a control de alquiler

Las leyes de control de alquileres a menudo eximen a ciertas propiedades. (Estar exento significa que estas propiedades no están sujetas a las reglas normales de control de rentas). Y muchas leyes permiten a los propietarios de determinadas propiedades solicitar una exención. Algunos ejemplos de propiedades que están exentas o que podrían ser elegibles para una exención incluyen:

  • nuevos edificios
  • edificios propiedad de una persona física (no una corporación) que sólo posee unas pocas unidades de alquiler
  • edificios ocupados por sus propietarios (normalmente con no más de cuatro unidades)
  • casas unifamiliares (incluyendo condominios y casas adosadas), y
  • unidades de lujo (normalmente propiedades en las que el alquiler era superior a una determinada cantidad en el momento en que entró en vigor la ley de control de alquileres).

Más información sobre el control de la renta

La mejor fuente de información sobre el control de la renta en cualquier zona suele ser la junta o comisión local de control de la renta. Si vive en una zona con control de alquileres y no sabe con quién ponerse en contacto, una búsqueda rápida en Internet de «control de alquileres» y el nombre de su ciudad debería proporcionarle la información que necesita. Puede encontrar un manual o guía sobre el control del alquiler en los sitios web de la junta, la comisión o la ciudad, junto con otros recursos tanto para los propietarios como para los inquilinos. Además, busque un sitio web mantenido por un grupo local de derechos de los inquilinos: el control de alquileres suele ser el resultado del activismo de los inquilinos y, por lo general, estos inquilinos permanecen organizados, vigilantes y deseosos de comunicar a otros sus derechos, ganados con tanto esfuerzo.

Si necesita información o asistencia real y no la obtiene de su organización de control de alquileres, un abogado local de propietarios e inquilinos debería poder ayudarle. Un abogado con experiencia podrá explicarle la ley y aconsejarle sobre cómo proceder con cualquier disputa o problema.

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