Cumplir con sus responsabilidades como propietario de una propiedad de alquiler (y hacer valer sus derechos según sea necesario) es la clave del éxito de un propietario. Aquí están los aspectos básicos que necesita saber.
Los caseros son propietarios individuales o negocios que alquilan apartamentos, condominios o casas por dinero. Los inquilinos que pagan a los propietarios para vivir en estas propiedades se llaman inquilinos residenciales. Los propietarios y los inquilinos tienen derechos y responsabilidades legales que se detallan en las leyes federales, estatales y locales, así como en los contratos de alquiler de viviendas y los acuerdos de alquiler (tanto orales como escritos).
Para evitar costosas disputas legales y confusión con los inquilinos, es crucial que los propietarios entiendan sus responsabilidades legales (típicamente regidas por la ley estatal) que establecen límites a sus derechos.
Derechos del propietario
No importa cuán favorables (o desfavorables) sean las leyes locales y estatales, todos los propietarios tienen ciertos derechos. Sin embargo, el momento y la forma en que los propietarios pueden ejercer estos derechos suele estar dictado por la ley o por lo que usted haya acordado en su contrato de alquiler o arrendamiento. En términos generales, todos los propietarios tienen derecho a..:
- Elija quién vivirá en sus propiedades de alquiler. Los propietarios pueden establecer cualquier criterio de selección de inquilinos que quieran, siempre y cuando los criterios estén respaldados por sólidas razones de negocios y no sean ilegales, de represalia o discriminatorios.
- Establece los términos del alquiler. Con la excepción de las leyes de control de alquiler, los propietarios son libres de establecer los términos de la tenencia. Por ejemplo, los propietarios pueden decidir permitir animales domésticos, prohibir fumar, y decidir crear un alquiler de mes a mes en lugar de un contrato a largo plazo.
- Recoger algo de valor a cambio de permitir al inquilino vivir en la propiedad. En la gran mayoría de las situaciones, los propietarios reciben el alquiler en forma de pagos de dinero; sin embargo, no es raro que el pago (total o parcial) sea a cambio de servicios, como la administración de la propiedad.
- Desalojar a los inquilinos que causan problemas. Cuando los inquilinos rompen las reglas, actúan ilegalmente o no pagan el alquiler, los propietarios tienen derecho a exigir a los inquilinos que abandonen la propiedad a través del proceso de terminación y desalojo.
- Decida no utilizar más la propiedad como un alquiler. No hay ninguna ley que obligue a los propietarios a mantener una propiedad como alquiler si deciden que les gustaría mudarse ellos mismos o un miembro de la familia a la propiedad. Aunque los propietarios deben cumplir las leyes de su estado en lo que respecta a la terminación de un alquiler, los propietarios a veces pueden acortar un contrato de alquiler cuando surgen ciertos asuntos personales.
- Vender la propiedad de alquiler. Los propietarios pueden vender sus alquileres. La mayoría de las veces, cuando los inquilinos viven en la propiedad, la propiedad debe ser vendida sujeta al contrato de arrendamiento de los inquilinos (lo que significa que los inquilinos pueden permanecer en la propiedad hasta que su contrato de arrendamiento expire). A veces, los propietarios y los inquilinos hacen arreglos para terminar el contrato de arrendamiento antes de vender el alquiler.
Responsabilidades del propietario
Algunas de estas responsabilidades pueden ser renunciadas o transferidas a los inquilinos, mientras que otras no pueden ser delegadas a nadie.
Las leyes y los acuerdos con los inquilinos también imponen ciertos deberes a los propietarios. Algunas de estas responsabilidades pueden ser renunciadas o transferidas a los inquilinos, mientras que otras no pueden ser delegadas a nadie. Deberá consultar las leyes estatales y locales para conocer los matices de sus responsabilidades legales y las sanciones por no cumplirlas. En su mayoría, sin embargo, todos los propietarios deben hacerlo:
- Mantener un local seguro y habitable. Bajo la garantía implícita de habitabilidad, los propietarios deben asegurarse de que sus propiedades de alquiler cumplan con los estándares básicos de habitabilidad.
La Garantía Implícita de Habitabilidad Todos los estados, excepto Arkansas, requieren que los propietarios proporcionen a los inquilinos locales de alquiler habitables, a partir del momento en que el inquilino alquila la unidad originalmente, y durante todo el tiempo que dure el alquiler.
- Cumplir con los acuerdos hechos en el contrato de arrendamiento o alquiler. La mayoría de las veces, los propietarios y los inquilinos firman un contrato de arrendamiento o alquiler por escrito. Incluso si el acuerdo es oral, los propietarios deben cumplir las promesas que hacen a los inquilinos.
- Sigue las leyes de vivienda justa. Los propietarios deben seguir todas las leyes federales, estatales y locales que tratan de la discriminación ilegal.
- Hacer las revelaciones requeridas a los solicitantes de alquiler y a los inquilinos. El gobierno federal y muchos estados y ciudades exigen a los propietarios que revelen cierta información a los futuros y actuales inquilinos.
- Respetar la privacidad de sus inquilinos. Una vez que el inquilino vive en la unidad, las leyes estatales sobre la entrada del propietario permiten a los propietarios entrar en la renta sólo cuando se da cierto aviso, o en una situación de emergencia. De lo contrario, los propietarios no pueden entrar en la unidad o perturbar de alguna otra manera los derechos de los inquilinos a un disfrute tranquilo.
- No tomar represalias contra los inquilinos ni hacer un mal uso del proceso de desalojo. Muchos estados prohíben a los propietarios tomar medidas, como cortar los servicios públicos, en represalia por cierto comportamiento de los inquilinos. Por ejemplo, muchas leyes prohíben a los propietarios desalojar a los inquilinos porque éstos se quejaron ante una agencia del gobierno por condiciones inseguras.
- Manejar todos los asuntos relacionados con el alquiler de buena fe. Además del hecho de que normalmente es una buena práctica comercial que los propietarios no actúen sin escrúpulos, algunas leyes requieren explícitamente que los propietarios manejen todos los asuntos relacionados con el alquiler de buena fe. Lo que significa “buena fe” es algo objetivo, pero muchos estados lo definen como conducta honesta.
Un abogado propietario-inquilino puede ayudar
La ley que se ocupa de los derechos y responsabilidades de los propietarios de viviendas puede ser complicada. Además, los hechos de cada caso son únicos. Este artículo ofrece una breve introducción al tema. Para obtener información más detallada y específica, en particular cuando se trata de un tema complicado como una demanda por discriminación del inquilino o una disputa de desalojo, póngase en contacto con un abogado de propietarios-inquilinos.
Rayner Silva es abogado de oficio hispano con experiencia en la práctica del derecho en los Estados Unidos. Se especializa en inmigración, los derechos civiles, el derecho laboral y la defensa penal.