¿Debo comprar o alquilar una propiedad para mi negocio?

Como propietario de un negocio, se preguntará: ¿Cuándo tiene sentido comprar un terreno para su negocio, y qué consideraciones debe tener en cuenta?

Las empresas son propietarias de muchos activos, desde los bienes monetarios, como las cuentas corrientes y las cuentas por cobrar, hasta los bienes tangibles, como las computadoras y los muebles. Pueden incluir activos intangibles, como derechos de autor, patentes y marcas comerciales. Las empresas también pueden ser propietarias de bienes inmuebles, es decir, de tierras. Como dueño de un negocio, usted puede preguntarse: ¿Cuándo tiene sentido comprar un terreno para su negocio y qué consideraciones debe tener en cuenta antes de comprarlo?

Beneficios de la compra de terrenos para su negocio

La compra de terrenos para su negocio tiene numerosos beneficios, en contraste con la probable alternativa: el alquiler o el arrendamiento a largo plazo.

Una de las razones para comprar es la perspectiva de poseer y acumular capital en un activo valioso. Cuando alquilas o arriendas, pagas importantes gastos de tu bolsillo cada mes al dueño de la propiedad. Si usted es dueño del terreno, está pagando su hipoteca cada mes, y por lo tanto aumentando su capital, o su propiedad absoluta de este valioso activo. Además, este activo puede ser prestado si necesita un préstamo.

Y, por supuesto, puede eventualmente ser vendida, con suerte con una ganancia. Hay un viejo dicho en el sector inmobiliario que dice que la tierra es una inversión sólida porque "no están sacando más provecho de ella". El valor de la tierra tiende a apreciarse con el tiempo, particularmente en las grandes áreas urbanas y suburbanas donde las poblaciones se están expandiendo. (Dicho esto, debes llevar a cabo la debida diligencia en la política y la economía del área local antes de tomar cualquier decisión.)

La compra de una propiedad también te da la posibilidad de alquilarla total o parcialmente en el futuro. Estos alquileres pueden crear una valiosa fuente de ingresos para su negocio a lo largo del tiempo, sobre todo si su industria cambia o se enfrenta a un descenso repentino y tiene más espacio del que necesita. (Subarrendar todo o parte de su espacio es posible si su negocio es de alquiler, pero a menudo requiere el consentimiento del propietario).

Finalmente, la propiedad de la tierra le da a su negocio una cantidad significativa de libertad. Ya no tienes un terrateniente que pueda limitar tu actividad, y de cuya cooperación dependes. Si bien puede estar restringido por las ordenanzas de zonificación locales, su empresa tendrá mayor autonomía que la que tendría como arrendatario en cuestiones importantes como la señalización, las renovaciones, las reconfiguraciones y el uso del espacio físico. Compare eso con los negocios que deben obtener la aprobación de su propietario antes de hacer cambios en cualquiera de estas áreas.

Por último, hay consecuencias fiscales positivas de la propiedad de bienes. Dependiendo de los detalles de su situación fiscal, su empresa puede deducir los intereses de la hipoteca de su factura fiscal. El I.R.S. también le permite depreciar el valor de la propiedad a lo largo del tiempo, compensando esencialmente los impuestos que se adeudarían.

Desventajas de comprar tierra para su negocio

También hay importantes inconvenientes en la compra de tierras para su negocio que debe considerar.

En primer lugar, estamos en una época en la que los negocios necesitan una flexibilidad constante. Industrias enteras están siendo interrumpidas anualmente, si no mensualmente. Empresas que alguna vez requirieron múltiples edificios llenos de trabajadores de oficina ahora están prosperando con un personal más reducido y mejor tecnología. Un gran inconveniente de la propiedad de la tierra es que su negocio no podrá hacer cambios rápidos con respecto a su espacio físico.

Esto también funciona en la otra dirección: Si su negocio de repente crece más que la tierra que ha comprado, puede que no pueda expandirse a las parcelas vecinas. Como resultado, su negocio puede sentirse sofocado, o puede verse obligado a expandirse a edificios o espacios no conectados.

Ser un terrateniente también conlleva sus propios desafíos. Como inquilino, es probable que su negocio reciba ciertos servicios del propietario, como la seguridad y el mantenimiento, así como el acceso a ciertos recursos comunitarios. Una vez que te conviertes en propietario, todas estas responsabilidades recaen en ti.

Al considerar si la compra de tierras tiene sentido desde el punto de vista financiero para su negocio, asegúrese de tener en cuenta los costos duros de asegurar y mantener la propiedad, así como los costos blandos del papeleo adicional y la supervisión que vendrán con la propiedad (por no hablar de los diversos honorarios de los abogados y los costos de cierre que vienen con la compra de tierras).

Cuestiones específicas para investigar antes de comprar la tierra

La compra de tierras para su negocio presenta algunos desafíos legales y prácticos, así como la compra de propiedades residenciales puede ser un proceso espinoso y difícil. Aquí hay algunos temas comunes a considerar.

Leyes ambientales

Muchos reglamentos gubernamentales exigen que los propietarios paguen los costos de limpieza de cualquier peligro ambiental o de los desechos que se encuentren en la propiedad, independientemente de que los hayan causado. Los contaminantes no siempre son visibles u obvios, pero pueden haber sido un subproducto de un negocio anterior en ese sitio. Algunos contaminantes pueden estar bajo tierra. Antes de cerrar el trato, contrate a un profesional calificado para realizar pruebas ambientales.

Leyes de zonificación comercial

Cuando encuentres un terreno que parezca ideal, considera las leyes de zonificación locales. Asegúrate de que se te permita usar la tierra para el propósito que tienes en mente. Incluso los terrenos que están zonificados para "uso comercial" podrían no permitir todo tipo de actividad comercial, como la manufactura o la agricultura.

Por ejemplo, las leyes locales pueden permitirle construir un complejo comercial de un piso pero prohibirle construir una torre de oficinas de diez pisos. Determine los tipos específicos de estructuras y actividades que se permiten en el terreno.

Verifique la descripción de la propiedad en la escritura

Tendrá que asegurarse de que la escritura, que es su prueba de propiedad legal, tenga una descripción exacta de los límites de la propiedad en términos muy precisos. Si hay alguna duda en cuanto a los límites, contrate a un agrimensor local que evalúe las escrituras. Esto podría ayudarle a evitar una costosa disputa de límites en los tribunales.

La propiedad de la tierra no es para todos los negocios

La propiedad de la tierra podría tener sentido para ciertos negocios, en particular los que serán estables en tamaño (es decir, espacio y número de personas) y alcance (misión y funcionalidad) en el futuro previsible. La confianza en que el valor de la tierra probablemente aumente también es una ventaja.

Pero la propiedad no es adecuada para todo tipo de negocios, y el alquiler de espacios comerciales no es un signo de fracaso. Por el contrario, el alquiler es la opción más responsable financieramente para muchos tipos de negocios. Asegúrese de considerar estos temas con los contadores y asesores financieros de su empresa antes de tomar una decisión.