¿Qué pasa cuando el banco o el prestamista ejecuta la hipoteca de la propiedad de un negocio?

Las empresas pueden tener problemas financieros y atrasarse en los pagos de la hipoteca. A esto se le llama «incumplimiento» de la hipoteca. Cuando esto sucede, el prestamista normalmente inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria para vender la propiedad y reclamar el pago del préstamo.

Una ejecución hipotecaria comercial es, normalmente, muy similar a una ejecución hipotecaria residencial, con una diferencia principal: el nombramiento de un administrador judicial.

Es mejor preguntar al prestamista sobre las formas de evitar la ejecución hipotecaria tan pronto como sea posible, antes de que el proceso haya ido demasiado lejos.

Entendiendo las ejecuciones hipotecarias comerciales

Las ejecuciones comerciales, al igual que las ejecuciones residenciales, se llevan a cabo mediante uno de dos procedimientos: judicial o no judicial. El hecho de que una ejecución hipotecaria en particular se lleve a cabo mediante un procedimiento judicial o no judicial depende de la legislación del estado en el que se encuentre la propiedad (algunos estados sólo permiten las ejecuciones judiciales) y de lo que diga el lenguaje y los términos del contrato hipotecario.

Cómo funcionan las ejecuciones judiciales

Con una ejecución judicial, el prestamista debe presentar una demanda contra el prestatario pidiendo al tribunal una sentencia de ejecución y una orden de venta. Los demandados (el prestatario y cualquier otra parte que tenga un interés en la propiedad) obtienen una cierta cantidad de tiempo – típicamente 20 o 30 días – para responder a la demanda presentando una respuesta ante el tribunal.

Si nadie presenta una respuesta, el abogado del prestamista pedirá al tribunal una sentencia de ejecución hipotecaria. Esto se llama una ejecución hipotecaria «no disputada». Por otro lado, si la ejecución hipotecaria es válidamente impugnada, probablemente habrá un juicio. Si el prestatario pierde en el juicio, el tribunal dictará un fallo a favor del prestamista.

Después de que el tribunal dicte una sentencia y ordene que la propiedad vendida satisfaga la deuda de la hipoteca, se fijará la fecha de venta de la ejecución hipotecaria.

Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias no judiciales

Si los documentos del préstamo contienen una cláusula de poder de venta y la ley estatal lo permite, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de una propiedad comercial de forma no judicial.

Con una ejecución no judicial, el prestamista ejecuta la hipoteca tomando una serie de medidas extrajudiciales según lo establecido por la ley estatal. Por ejemplo, el prestamista puede enviar por correo al prestatario una notificación escrita de incumplimiento o venta, publicar un aviso sobre la ejecución de la hipoteca de la propiedad, y/o publicar un aviso en un periódico. Las leyes de cada estado son diferentes. (Obtenga más información sobre la diferencia entre las ejecuciones hipotecarias judiciales y no judiciales).

El prestamista podría pedirle a un tribunal que designe un receptor durante la ejecución de la hipoteca

Después de que el propietario de una propiedad comercial (el prestatario) incumple la hipoteca, el prestamista querrá asegurarse de que el prestatario:

  • no permite que la propiedad se deteriore
  • continúa manteniendo, asegurando y asegurando la propiedad comercial, y
  • no cobra el alquiler y los beneficios de la propiedad sin destinarlos a la deuda hipotecaria pendiente. (A menudo, una hipoteca para una propiedad comercial contendrá una cláusula de cesión de alquileres y beneficios, que da al prestamista el derecho a estas cantidades).

Así que el prestamista puede pedir a un tribunal que designe lo que se conoce como un «receptor». Esto puede suceder como parte de una ejecución hipotecaria judicial o no judicial. El trabajo del administrador es administrar la propiedad hasta que la ejecución hipotecaria se complete (o, en algunos casos, vender la propiedad.)

Lo que sucede en una venta comercial de ejecución hipotecaria

Para completar una ejecución hipotecaria judicial o no judicial, la propiedad generalmente se venderá en una venta de ejecución hipotecaria al mejor postor. El producto de la venta se destina a pagar la deuda de la hipoteca.

Si nadie ofrece la propiedad en la venta, el prestamista hará una oferta, hasta el monto adeudado (incluyendo todo el capital, los intereses, los cargos por mora, los honorarios de los abogados, los honorarios de los fideicomisarios y las costas). Debido a que al prestamista ya se le debe esta cantidad, en realidad no tiene que pagar nada. Esto se llama una oferta de crédito.

Sin embargo, cuando se nombra un administrador judicial, puede que no haya una venta por ejecución hipotecaria. En algunos casos, el síndico puede, con el permiso del tribunal y el consentimiento del prestamista, del prestatario y de cualquier acreedor prendario menor, vender la propiedad a un nuevo propietario fuera de la ejecución hipotecaria.

Opciones para evitar la ejecución hipotecaria

Los prestatarios comerciales que han incumplido una hipoteca, o están en peligro de incumplirla, pueden intentar llegar a un acuerdo con el prestamista para evitar una ejecución hipotecaria. Por ejemplo, el prestamista podría acordar un plan de indulgencia que permita al prestatario ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca durante un cierto período de tiempo. O bien, el prestamista podría acordar una modificación de la hipoteca, que podría reducir el tipo de interés (y por lo tanto disminuir los pagos), cancelar una administración judicial o ampliar el plazo de reembolso.

Es mejor preguntar al prestamista sobre las formas de evitar la ejecución hipotecaria tan pronto como sea posible, antes de que el proceso haya ido demasiado lejos. También suele ser una buena idea hablar con un abogado sobre la posibilidad de declararse en bancarrota. (Obtenga más información sobre las formas de detener una ejecución hipotecaria de una propiedad comercial).

Preguntas para su abogado de bienes raíces

  • ¿Cómo hago para que mi prestamista preste atención a mi solicitud de modificación del préstamo hipotecario de mi empresa?
  • ¿Solicitar la bancarrota de un negocio me ayudará a evitar una ejecución hipotecaria?
  • Si la propiedad de mi negocio está siendo embargada, ¿es posible que continúe dirigiendo mi negocio en otro lugar?

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