La experiencia en la compra de casas residenciales no necesariamente lo preparará para los tipos de transacciones involucradas con la transferencia de la propiedad o posesión de bienes inmuebles utilizados con fines comerciales o de inversión.

  • ¿Qué son exactamente los bienes raíces comerciales?
  • ¿Hay realmente tantas diferencias entre un negocio de bienes raíces comerciales y la compra de una casa?
  • ¿Cuáles son algunos de los obstáculos comunes en un negocio de bienes raíces comerciales?
  • ¿Debería contratar a un corredor de bienes raíces o a un abogado de bienes raíces?
  • Si contrato a un agente inmobiliario, ¿por qué tengo que contratar a un abogado?
  • ¿Es siempre necesario un depósito de garantía?
  • ¿Cómo puedo saber si estoy obteniendo un buen título?
  • ¿Qué es un informe de título preliminar y cuánta atención debo prestarle?
  • ¿Qué es el seguro de título y por qué es necesario?
  • ¿Hay diferentes tipos de actos, y por qué debería importarme?
  • ¿Hay alguna diferencia en cómo tomo el título de propiedad de los bienes raíces comerciales?
  • ¿Por qué es necesario tener un contrato de compraventa de bienes raíces por separado, cuando las instrucciones de custodia suelen ser suficientes?
  • ¿Qué disposiciones o lenguaje debe haber en un contrato de compraventa de bienes raíces?
  • ¿»Como es» significa realmente «como es» en un negocio de bienes raíces comerciales?
  • Al comprar bienes inmuebles para mi negocio, ¿necesito obtener una evaluación ambiental del sitio?
  • ¿Qué es un «intercambio 1031»?

¿Qué son exactamente los bienes raíces comerciales?

A: En términos generales, el término «bienes raíces comerciales» puede utilizarse para referirse a cualquier operación con bienes inmuebles en un contexto comercial. Puede consistir en el arrendamiento de espacio de oficinas, la construcción de una nueva torre de oficinas o la venta de bienes inmuebles como parte de la venta de un negocio. Podría tratarse de una propiedad industrial (por ejemplo, una fábrica) o agrícola (por ejemplo, una granja). Incluso podría tratarse de propiedades residenciales como complejos de apartamentos o casas de alquiler que se mantienen con fines comerciales o de producción de ingresos. A menos que la propiedad sea una residencia en la que vive el propietario, el arrendatario o el subarrendatario, es probable que se trate de bienes raíces comerciales.

¿Hay realmente tantas diferencias entre un negocio de bienes raíces comerciales y la compra de una casa residencial?

A: Aunque muchos de los conceptos son los mismos, puede haber diferencias significativas entre los mercados inmobiliario comercial y residencial. Por lo general, es mucho más común que la propiedad comercial sea arrendada, en lugar de ser vendida. No es raro que los espacios comerciales sean propiedad de grandes holdings inmobiliarios, especialmente en las zonas urbanas. Estas entidades a menudo entran en contratos de arrendamiento a largo plazo con varias empresas. Los períodos de arrendamiento pueden ser largos, a menudo de tres, cinco o diez años.

Esto contrasta con el mercado residencial, donde las ventas directas son más comunes. Los bienes raíces residenciales también ofrecen importantes oportunidades de arrendamiento y alquiler para el consumidor, pero normalmente por un año.

Ciertos tipos de transacciones comerciales pueden tener consecuencias jurídicas adicionales, en particular en lo que respecta a la zonificación y la utilización de la tierra. Por ejemplo, si se espera comprar o arrendar un edificio comercial en el que se fabriquen productos químicos, será necesario consultar con un abogado para verificar que se solicitan los permisos públicos adecuados y que el lugar está debidamente zonificado para esa actividad. Este tipo de cuestiones son menos comunes para los compradores residenciales, que generalmente planean utilizar la casa para el propósito para el que fue destinada: una residencia.

Por lo general, los compradores y arrendadores comerciales no gozan de las mismas protecciones para el consumidor que los compradores y vendedores residenciales. Por lo general, se considera que las entidades comerciales son partes sofisticadas, normalmente representadas por un abogado. Los Estados suelen tener una legislación concebida para ofrecer una protección especial a los propietarios e inquilinos de viviendas. Muchas ciudades y estados también tienen tribunales de vivienda especializados, conocidos por ser «amigables con los inquilinos». Los compradores y arrendadores comerciales no tienen ese foro favorable; las controversias suelen terminar en un tribunal comercial o federal.

¿Cuáles son algunos de los obstáculos comunes en un negocio de bienes raíces comerciales?

R: Cuando se compra, vende, alquila o arrienda un inmueble comercial, siempre hay riesgos. Su objetivo debe ser minimizarlos en la medida de lo posible. Entre los ejemplos de posibles problemas que suelen dar lugar a controversias jurídicas se incluyen:

Defectos en el título: Los intereses de la propiedad inmobiliaria suelen ser transmitidos por una escritura. Con el fin de rastrear cómo la propiedad cambia de manos, cada estado (de hecho, casi todos los condados individuales) tiene un sistema de registro público donde se registran las escrituras de propiedad inmobiliaria, convirtiéndose en parte del registro público. En teoría, este es un gran sistema para llevar la cuenta de quién es el propietario de qué parcelas de tierra, pero las escrituras a veces no se registran, o tienen defectos faciales en cuanto al alcance de la tierra que cubren. A veces la gente confunde las cosas vendiendo o transfiriendo intereses parciales en la propiedad. Los prestamistas hacen préstamos contra las propiedades y registran hipotecas o escrituras de fideicomiso que se convierten en gravámenes que son de dominio público. Las servidumbres dadas para cruzar o usar la propiedad pueden o no formar parte del registro público. Una sentencia contra una persona puede registrarse y convertirse en un gravamen contra cualquier propiedad inmobiliaria que esa persona posea, incluso sin el consentimiento de la persona. Todas estas cosas pueden convertirse en un gravamen contra el título. Puede que no esté comprando todo lo que pensaba que estaba comprando, porque alguien más puede tener una reclamación previa de la que usted no sabía nada.

Servicio de la deuda y requisitos de los prestamistas: Si estás pidiendo dinero prestado para adquirir una propiedad inmobiliaria, el prestamista sin duda va a querer una garantía (colateral) para el préstamo. Si bien una garantía personal puede funcionar si su patrimonio es sustancial, el prestamista generalmente querrá una hipoteca o una escritura de fideicomiso sobre la propiedad misma. Esto le dará al prestamista el derecho de ejecutar la hipoteca si usted no cumple con los términos y condiciones del préstamo. Más allá de los requisitos de pago, estos términos y condiciones pueden dar lugar a otras preocupaciones. Por ejemplo, algunos prestamistas prohíben a los prestatarios que pidan más préstamos sobre su propiedad, lo que podría impedir que usted obtenga la misma financiación que su empresa puede necesitar para tener éxito.

Gravámenes mecánicos: Los contratistas que trabajan en bienes raíces pueden utilizar un «gravamen mecánico» para asegurarse de que se les pague. Este es un gravamen estatutario que los contratistas, obreros y hombres de materiales colocan en la propiedad cuando han realizado un trabajo o suministrado materiales en la construcción o reparación de un edificio o una mejora. Por lo general, deben notificar por adelantado que van a presentar el gravamen, y luego deben tomar medidas para hacer cumplir el gravamen dentro de plazos estrictos si no se les paga. En última instancia, el derecho de retención de un mecánico podría utilizarse para ejecutar la hipoteca de una propiedad, por lo que puede ser una herramienta muy poderosa, y peligrosa para el propietario de la propiedad que está en una disputa con un contratista sobre si el trabajo se hizo correctamente en primer lugar.

Zonificación y restricciones de uso de la tierra:
Una preocupación importante para una empresa es asegurarse no sólo de que su propiedad está debidamente zonificada para los usos que va a hacer de ella, sino también de que la zonificación de las propiedades cercanas o adyacentes no va a crear conflictos. Créase o no, muchas personas fracasan en los nuevos negocios porque no investigan los temas de uso de la tierra y zonificación con suficiente cuidado. Incluso si haces los deberes, pueden surgir problemas si las agencias gubernamentales o los vecinos intentan cambiar la zonificación de tu propiedad para limitar su uso.

Fluctuaciones del mercado:
Si está en el negocio inmobiliario, los cambios en el valor de las propiedades y otras fluctuaciones del mercado pueden tener un profundo efecto en sus operaciones. Los alquileres pueden subir o bajar; las tasas de arrendamiento pueden aumentar o disminuir. Los cambios en el valor de las propiedades y las fluctuaciones del mercado también pueden afectar a cualquier otro tipo de negocio que posea propiedades. En el caso de los locales comerciales, por ejemplo, una empresa que es propietaria de un local comercial en lugar de arrendarlo puede decidir cambiar de ubicación para seguir a su clientela, sólo para descubrir que no puede permitirse mudarse porque el valor de la propiedad ha bajado hasta el punto de que el local comercial no puede venderse al precio necesario. (Por el contrario, un contrato de arrendamiento puede ofrecer más flexibilidad porque, al final del plazo, la empresa podría simplemente empacar y mudarse sin tener que preocuparse por la venta del local).

Desechos peligrosos y contaminación ambiental: Una de las mayores preocupaciones potenciales de la propiedad de un negocio son los residuos peligrosos o los problemas de limpieza del medio ambiente. Los dueños de las propiedades tienen la responsabilidad primaria de arreglar tales problemas, incluso si el actual dueño de la propiedad no los causó. Estos problemas pueden no ser obvios o aparentes a simple vista, y podrían surgir de cualquier cosa, desde un tanque de almacenamiento subterráneo con fugas hasta un viejo vertedero de basura. Si usted está en la cadena de titularidad de una propiedad contaminada (lo que significa que en algún momento tuvo un interés de propiedad en esa propiedad), usted es potencialmente responsable de pagar por la limpieza. Los costos de una operación de limpieza ambiental pueden ascender a millones de dólares.

¿Debería contratar a un agente inmobiliario?

A: En términos generales, el objetivo de todo vendedor es maximizar las ganancias, mientras que el objetivo de todo comprador es minimizar los costos. Tener que pagar una comisión de bienes raíces u otros honorarios profesionales como parte de un acuerdo de bienes raíces puede ir en contra de estos objetivos. En consecuencia, muchos empresarios que son sofisticados cuando se trata de negociar tratos de bienes raíces pueden sentirse cómodos con la realización de gran parte del trabajo ellos mismos. Sin embargo, incluso los empresarios más sofisticados deben confiar en el asesoramiento profesional a la hora de cerrar un trato, ya que los posibles escollos pueden ser importantes.

No obstante, debería considerar seriamente la posibilidad de contratar a profesionales de bienes raíces, y los honorarios profesionales deberían ser considerados como un costo para hacer cualquier negocio de bienes raíces comerciales. Hay muchas razones para contratar a su propio corredor de bienes raíces (o a un agente que puede trabajar para un corredor). El corredor o agente debe tener experiencia específica en bienes raíces comerciales y, en particular, en el área en la que usted la necesita (como espacio de oficina, espacio de venta al por menor, espacio de almacén industrial, complejos de apartamentos, terrenos agrícolas, etc.).

Incluso si sólo estás alquilando una propiedad, un corredor de bienes raíces puede ser invaluable. Un buen agente saldrá a buscarle una propiedad. El agente también servirá como un intermediario a distancia para negociar en su nombre, lo cual puede ser mucho más efectivo que si usted trata de negociar por su cuenta. Tenga en cuenta, también, que los agentes de bienes raíces trabajan en tratos similares todo el tiempo. Sus conocimientos y contactos pueden valer el costo de una comisión. También pueden ayudar con el papeleo, para asegurarse de que no hagas algo estúpido.

Contrate a la mejor persona que pueda encontrar, que tenga experiencia en la representación de las partes en un determinado tipo de transacción inmobiliaria. Pregunte a las partes desinteresadas que tienen más probabilidades de darle una respuesta informada (agentes de custodia, prestamistas, contratistas, abogados de bienes raíces y personas que han comprado o vendido recientemente una propiedad comercial).

Si contrato a un agente inmobiliario, ¿por qué tengo que contratar a un abogado?

A: Un corredor de bienes raíces es un profesional licenciado que es contratado para negociar la compra y venta de bienes raíces a cambio de una comisión u honorario. Sin embargo, un corredor no suele ser un abogado. Muchos listados indicarán claramente que los agentes de bienes raíces no están proporcionando asesoramiento jurídico. Los agentes de bienes raíces no suelen cobrar a menos que se cierre el trato (o a menos que usted se vea obligado de alguna manera a pagar una comisión, por ejemplo, al dar marcha atrás en un trato). Por lo tanto, los corredores no suelen preocuparse por los detalles legales y pueden hacer todo lo posible para que se cierre el trato.

El asesoramiento jurídico separado de un abogado de bienes raíces con experiencia suele valer la pena el costo adicional. Es mucho más rentable contratar a un abogado para hacer bien el trato que esperar a estar envuelto en una costosa demanda.

¿Es siempre necesario un depósito de garantía?

A: En sentido estricto, no. A menos que las partes lo acuerden contractualmente como parte de su acuerdo, rara vez hay un requisito legal de que haya un depósito de garantía. Inevitablemente, sin embargo, un depósito de garantía es una buena idea. La empresa de custodia termina siendo un intermediario y un facilitador de la transacción. También pueden encargarse de la mayoría de los detalles y el papeleo, incluidas las instrucciones de custodia, los informes de títulos, el seguro de títulos, el registro de escrituras y otros instrumentos, y el desembolso de fondos.

¿Cómo puedo saber si estoy obteniendo un buen título?

A: «Buen título», también denominado «título claro», significa que los intereses de propiedad en un determinado bien inmueble son claros y no están desdibujados. Por lo general, la titularidad clara es necesaria antes de que se venda la propiedad; de lo contrario, el comprador corre el riesgo de que surja un tercero que reclame que el vendedor no tenía la plena propiedad de la parcela. En algunos estados, hay abogados que se especializan en la investigación de los registros públicos para determinar la situación del título de propiedad. Emiten opiniones o informes sobre la condición del título. En otros estados, el trabajo de investigación del título de propiedad se ha convertido casi universalmente en una tarea de las compañías de seguros de títulos. Estas compañías han desarrollado herramientas para rastrear los registros públicos y otros recursos para crear extensas bases de datos sobre el título de propiedad. Son capaces de preparar informes de título de propiedad que muestran el estado del título, que se utilizan como base para la emisión del seguro de título.

¿Qué es un informe de título preliminar y cuánta atención debo prestarle?

A: Un informe de título preliminar es un documento preparado sobre la propiedad inmobiliaria una vez que se abre una plica, pero antes del cierre. Proporciona todo tipo de información sobre la propiedad que es esencial para que un comprador pueda ver, como por ejemplo, cómo se mantiene el título actualmente y qué tipo de excepciones al título se registran actualmente (por ejemplo, servidumbres, gravámenes y cargas). El informe preliminar del título se convierte entonces en el informe final del título, en el que se basa el seguro de título. Además de las excepciones específicas al título que se enumerarán en un informe de título, también enumerará las exclusiones estándar de la cobertura.

En prácticamente todas las transacciones de bienes raíces, el comprador tiene derecho a aprobar u objetar el informe preliminar de título y a retirarse del trato, a menos que el vendedor pueda proporcionar un título limpio eliminando ciertas excepciones al título antes del cierre. Pero el comprador sólo tendrá un corto período de tiempo para actuar sobre el informe preliminar de título. Por lo tanto, es sumamente importante que el comprador revise cuidadosamente el informe preliminar de título inmediatamente y tome las medidas apropiadas si hay alguna excepción inaceptable al título.

¿Qué es el seguro de título y por qué es necesario?

R: El seguro de título no es más que una póliza de seguro que asegura a las partes interesadas (incluido el prestamista) que hay un título bueno y comercializable de la propiedad inmobiliaria que está asegurada. Sin embargo, el seguro de título no garantiza un título perfecto. Como con todos los seguros, hay un número de diferentes tipos de pólizas y endosos. También hay muchas excepciones al título en la póliza típica, que todas se vinculan a la información que se encuentra en el informe preliminar del título.

Una excepción habitual, por ejemplo, es que el seguro se prestará únicamente para las excepciones a la titularidad que se reflejen en los registros públicos. A menos que se obtenga un endoso especial (que cuesta más dinero), la compañía de seguros no tiene la obligación de asegurar contra los defectos del título que se habrían puesto de manifiesto en la agrimensura o en la inspección física de la propiedad.

En la mayoría de los estados se acostumbra que el vendedor de una propiedad comercial pague una cobertura estándar para el comprador que asegure que la escritura del vendedor transmite el título que pretende transmitir, con sujeción a excepciones en el informe de título. Si un comprador desea protección adicional contra reclamaciones de terceros, como gravámenes mecánicos, puede adquirir una póliza de propietario. Si se trata de un préstamo, se puede emitir una póliza de prestamista que asegure específicamente al prestamista contra los defectos del título.

No siempre es necesario obtener un seguro de título. En una transacción entre partes relacionadas, por ejemplo, éstas pueden decidir no pagarla y asumir el riesgo de transferir los intereses de la propiedad sin comprar un seguro de título. Sin embargo, en un acuerdo típico entre partes independientes, casi siempre tiene sentido comprar un seguro de título. Si se trata de un préstamo comercial, el prestamista exigirá un seguro de título para proteger su interés.

¿Hay diferentes tipos de actos, y por qué debería importarme?

A: El tipo de escritura utilizada para transmitir el título puede marcar una diferencia significativa. En algunos estados, la transferencia típica es una escritura de concesión, que básicamente dice que el vendedor tiene un interés en la propiedad y que se transfiere al comprador, pero no necesariamente con declaraciones o garantías en cuanto al título. Otros estados tienen escrituras de garantía que van un paso más allá, para proporcionar una garantía que declara que el vendedor tiene un buen título de propiedad del interés que está siendo transmitido. Todos los estados tienen algo así como una escritura de renuncia, donde una parte está firmando sólo sobre cualquier interés que esa parte tenga en la propiedad, si es que lo tiene.

La conclusión es que puedes tomar un acto de alguien que no significa nada, particularmente cuando aceptas un acto de renuncia. Los compradores deben tener cuidado de buscar asesoramiento jurídico sobre el tipo de escritura que están aceptando, y también deben invertir en la búsqueda de títulos y el seguro de título por una buena medida.

¿Hay alguna diferencia en cómo tomo el título de propiedad de los bienes raíces comerciales?

R: Hay muchas cuestiones que pueden surgir con respecto a la forma en que se toma el título de propiedad, especialmente en el contexto comercial. Si usted adquiere la titularidad como individuo, puede estar exponiéndose a una posible responsabilidad que tal vez desee evitar o al menos minimizar. También podría tomar el título a través de una empresa (muy probablemente una corporación o una sociedad de responsabilidad limitada). Esto limitaría su responsabilidad potencial.

Si se trata de una propiedad conjunta, debe entender claramente las diferencias entre tomar el título como coarrendatarios, como inquilinos en común, como sociedad y como propiedad comunitaria. También debe entender claramente sus derechos frente a los derechos de sus copropietarios. Todos y cada uno de estos tipos de propiedad tienen importantes implicaciones de propiedad y derechos de supervivencia. Lea más en las preguntas frecuentes de Nolo sobre la toma de posesión de la propiedad como inquilinos en común o coinquilinos.

Siempre es aconsejable buscar consejo profesional, incluyendo a su abogado y contador público, para ayudarle a tomar una decisión inteligente con respecto a la obtención del título.

¿Por qué es necesario tener un contrato de compraventa de bienes raíces por separado, cuando las instrucciones de custodia suelen ser suficientes?

R: Sorprendentemente, es muy común que las partes cierren un acuerdo comercial sin antes redactar y firmar un contrato formal de compra de bienes raíces. Las partes pueden estrechar la mano en un acuerdo, presentarse en una empresa de depósito en garantía, y decirle a un oficial de depósito en garantía lo que quieren hacer. El oficial de custodia puede entonces redactar instrucciones para que las partes firmen, indicando cuánto dinero se pagará en la custodia y cuándo se transferirá el título. Entonces las partes pueden proceder a cerrar el trato.

Sin embargo, tener un contrato de compraventa completo suele ser una mejor estrategia, aunque los honorarios legales iniciales sean más altos. Entre los factores a tener en cuenta están:

      • Las instrucciones de custodia se preparan principalmente en beneficio del titular de la custodia y no de ninguna de las partes en la transacción. Normalmente contienen un lenguaje que trata de absolver a la empresa de custodia de cualquier responsabilidad. Si algo sale mal, probablemente será difícil hacer responsable a la compañía de custodia.
      • Es probable que las condiciones que pueden excusar el cumplimiento de una u otra parte no se expliquen con claridad. Y muchas disputas inmobiliarias surgen con respecto al cumplimiento de una parte (o la falta del mismo).
      • Las instrucciones de custodia no van a cubrir ningún acuerdo secundario que las partes hayan contemplado manejar fuera de la custodia.
      • El titular de la custodia no va a proporcionar ningún asesoramiento jurídico o fiscal sobre cuestiones típicas de un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
      • Las instrucciones de custodia no van a contener declaraciones y garantías de las partes que normalmente se abordarían en un contrato de compra de bienes raíces.
      • Las instrucciones de custodia no especifican las consecuencias si alguien rompe el trato.
      • Las instrucciones de custodia no incluirán una disposición de resolución de controversias completa que dirija al comprador y al vendedor a la mediación o al arbitraje en lugar de a una demanda.

¿Qué disposiciones o lenguaje debe haber en un contrato de compraventa de bienes raíces?

R: Hay una razón por la que los contratos de compra de bienes raíces suelen terminar siendo documentos complejos y largos. Los compradores y vendedores tratan de abordar todos los «qué pasa si» que pueden surgir en una transacción comercial de bienes raíces. Si bien no hay una lista exhaustiva de estos posibles temas, los elementos comunes incluyen:

      • nombres y direcciones de las partes
      • considerandos (antecedentes de por qué las partes están realizando la transacción)
      • descripción de la propiedad (fronteras y coordenadas específicas).
      • precio de venta y condiciones de pago
      • título y seguro de título
      • fecha de cierre
      • disposiciones de custodia
      • condiciones para el cierre
      • declaraciones y garantías
      • disposiciones sobre el medio ambiente y los desechos peligrosos (divulgación de las condiciones o defectos conocidos)
      • cuestiones pertinentes de zonificación y uso de la tierra
      • derecho de inspección de los compradores
      • Código de Impuestos Internos Sección 1031 disposiciones de intercambio, si es aplicable
      • requisitos de seguro de responsabilidad civil
      • disposiciones de indemnización y exención de responsabilidad
      • remedios si una parte se rompe
      • derechos de enmienda y modificación
      • derechos de cesión o delegación de derechos
      • honorarios y gastos de abogados (por ejemplo, «El vendedor debe pagar los honorarios de los abogados de los compradores en caso de que el vendedor incumpla»)
      • disposición sobre la resolución de controversias (por ejemplo, «Todas las controversias se someterán a arbitraje vinculante»), y
      • las leyes que rigen (por ejemplo, «La ley de Nueva Jersey regirá»).

A menudo es posible utilizar documentos de formulario estándar preparados por asociaciones de agentes inmobiliarios estatales para facilitar el proceso de redacción. Como mínimo, estos acuerdos de formulario estándar pueden servir como listas de verificación eficaces de las cuestiones que se quieran abordar. No obstante, cada transacción de bienes raíces comerciales es única, y lo más seguro es contratar a un profesional para que prepare un contrato de compraventa personalizado.

¿»Como es» significa realmente «como es»?

R: «Tal como está» significa esencialmente que el vendedor está ofreciendo una propiedad inmobiliaria sin garantías en cuanto a su calidad. Los compradores pueden suponer que la propiedad tiene algunos problemas que el vendedor espera incluir en el precio de compra inicial sin enfrentarse a nuevas negociaciones o demandas de reparaciones. Sin embargo, los vendedores que tratan de evadir la responsabilidad vendiendo su casa «tal cual» deben tener cuidado. Muchos estados tienen una legislación que impide que un vendedor se haga cargo de ciertos asuntos como la limpieza ambiental, la eliminación de desechos peligrosos o el tratamiento de otras condiciones peligrosas conocidas. La ley exige a veces que se revelen obligatoriamente las condiciones defectuosas o los problemas de la propiedad, norma jurídica común a otros tipos de contratos de venta. Por ejemplo, es probable que un vendedor sea considerado responsable si vende una propiedad comercial a un comprador y no revela su conocimiento de que los cimientos se están doblando.

Al comprar bienes inmuebles para mi negocio, ¿necesito obtener una evaluación ambiental del sitio?

R: Algunos prestamistas pueden requerir una evaluación ambiental del sitio, y hay situaciones en las que definitivamente tiene sentido obtener una (como cuando se compra una estación de servicio o un negocio de fabricación). Si la posibilidad de encontrar algún problema parece remota, ¿debería usted omitir una evaluación costosa? Es probable que te estés haciendo un flaco favor si no lo consigues, ya que cualquier problema que surja podría resultar en una exposición de responsabilidad catastrófica para ti, incluso si tú no causaste el problema.

También hay diferentes tipos de evaluaciones de sitios ambientales. Una «Fase I», por ejemplo, generalmente implica una inspección de la propiedad y la revisión de varios registros, pero en realidad no implica la excavación o la perforación, o el análisis de muestras de suelo o agua. Estas actividades suelen realizarse en el curso de una evaluación de «Fase II», que puede ser bastante costosa. Normalmente es una opción para el comprador hacer una evaluación de la fase I y considerar los resultados y las recomendaciones de ese proceso antes de decidir si procede seguir adelante.

¿Qué es un «intercambio 1031»?

A: Un «intercambio 1031» se refiere a un método de diferir el impuesto sobre la venta de una participación en bienes inmuebles permitido en virtud del artículo 1031 del Código de Rentas Internas. En resumen, permite a un vendedor diferir el pago de impuestos sobre una ganancia que de otro modo se realizaría en una venta de propiedad si el producto de la venta se reinvirtiera en una propiedad de tipo similar. Es bastante común que una bolsa 1031 esté involucrada de alguna manera en una transacción de bienes raíces comerciales.

El vendedor debe acordar contractualmente transmitir su interés en la propiedad que se vende a cambio de recibir un interés en otra propiedad comercial. Si se trata de dinero en efectivo, una empresa de depósito en garantía o un facilitador suele encargarse de ello, porque el tratamiento en virtud del artículo 1031 no será posible si el producto se paga al vendedor aunque sea por un instante. Sin embargo, en la práctica, las normas para un intercambio con arreglo al artículo 1031 pueden ser bastante complejas y siempre es aconsejable contar con un asesor jurídico competente que participe en la transacción.

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