¿Qué es la responsabilidad del propietario de un local?

La base jurídica de la responsabilidad del propietario de un inmueble por lesiones por resbalones y caídas y otros accidentes.

Cuando un cliente resbala y cae sobre el agua o alguna otra sustancia en el pasillo de una tienda, o cuando alguien tropieza en un camino desigual que conduce a la puerta principal de un vecino, la teoría legal bajo la cual un reclamo por daños personales puede hacer responsable al dueño u ocupante de la propiedad es "responsabilidad del local".

Además de los dos ejemplos mencionados anteriormente, la responsabilidad de las instalaciones puede constituir la base de la culpa en otros tipos de casos de lesiones personales, incluidos los que implican:

• lugares de trabajo inseguros
• mordeduras de perro y ataques de animales
• seguridad inadecuada del edificio que resulta en un delito
• violaciones del código de construcción, y
• accidentes en piscinas.

Responsabilidad del local, negligencia y prueba del caso

La responsabilidad de los locales se basa en los mismos principios de la negligencia, el concepto de culpa que está en el centro de la mayoría de los casos de lesiones.

Para prevalecer en un caso de responsabilidad de las instalaciones, una persona perjudicada normalmente debe probar:

• que el demandado (la persona o la empresa demandada) poseía, operaba o controlaba la propiedad donde se produjo el daño
• que el demandado fue negligente en el uso o mantenimiento de la propiedad, y
• que la negligencia del acusado fue un factor sustancial en la causa de la lesión.

Echemos un vistazo más de cerca a cada uno de estos elementos.

La pregunta es: ¿qué es razonable? ¿Tiene el dueño de la propiedad el deber de reparar cada bache y cada escalera agrietada de la propiedad?

1. El demandado poseía, operaba o controlaba la propiedad donde se produjo la lesión

La responsabilidad por los locales no se aplica sólo a los propietarios de los mismos. Cualquier persona que arriende una propiedad o que opere un negocio en una propiedad puede ser responsable de las lesiones que ocurran en ella.

El control es el elemento más importante para determinar la culpa de un accidente en una propiedad insegura. Por ejemplo, cuando un propietario arrienda una propiedad a un operador de una tienda, es más probable que el operador de la tienda sea responsable de las lesiones sufridas debido a una condición peligrosa en la tienda, como un piso mojado o resbaladizo o la falta de un pasamanos. Pero si el propietario sabe que existe una condición peligrosa en la propiedad y no informa al operador de la tienda de su existencia, el propietario puede ser considerado responsable si se produce una lesión. Para ilustrar esto, un propietario que alquila una propiedad de venta al por menor con cableado y cajas de interruptores anticuados puede ser responsable si un incendio eléctrico causa lesiones a un cliente.

2. El demandado fue negligente en el uso o mantenimiento de la propiedad

De acuerdo con los principios de negligencia, una persona lesionada en un caso de responsabilidad de las instalaciones tendrá que demostrar que la parte culpable tenía un deber de cuidado con la parte lesionada, y que incumplió ese deber. Tradicionalmente, el deber de cuidado en los casos de responsabilidad de las instalaciones dependía de la condición del visitante de la propiedad:

• Si el visitante era un "invitado", es decir, un amigo, un pariente, un vecino u otra persona a la que se le concedió permiso para entrar en la propiedad, el dueño de la propiedad tenía el deber de tener un cuidado razonable para mantener la propiedad segura para el invitado.
• Si el visitante era un "licenciatario", típicamente un vendedor, al que se le concedió permiso para entrar en la propiedad, normalmente con fines comerciales, el propietario tenía el deber de advertir de las condiciones peligrosas si el propietario conocía la condición y no era probable que el licenciatario la descubriera.
• Si el visitante era un "intruso", el dueño de la propiedad normalmente no tenía ningún deber de cuidado a menos que el intruso fuera un niño. El dueño de la propiedad tenía el deber de usar un cuidado razonable para evitar el riesgo previsible de daño a los niños causado por las condiciones artificiales de la propiedad. (Aprenda más sobre la responsabilidad del propietario por lesiones de intrusos.)

Algunos estados todavía siguen este enfoque. Otros han adoptado el deber general de usar un cuidado razonable para descubrir, reparar y advertir de condiciones inseguras en la propiedad. La pregunta es: ¿qué es razonable? ¿Tiene el dueño de la propiedad el deber de reparar cada bache y cada escalera agrietada de la propiedad? Para llegar a una respuesta, se consideran los siguientes factores:

• la previsibilidad del daño al demandante lesionado
• la probabilidad de que una persona resulte dañada como resultado de la condición insegura
• la probable gravedad de la lesión
• el alcance del control del propietario sobre la condición insegura
• el interés de prevenir daños futuros
• la carga de la parte culpable si se impone un deber, y
• la disponibilidad, el costo y la prevalencia del seguro contra el riesgo de daño.

La previsibilidad de la lesión es un factor crítico. Por ejemplo, un operador de tienda que sabe que un cliente ha derramado una botella de leche en el departamento de productos, probablemente tiene el deber de limpiar el derrame. Pero un operador de tienda puede no tener el deber de mantener un desfibrilador en la tienda si un cliente sufre un ataque al corazón.

Una vez que se establece un deber, la parte perjudicada debe demostrar que la parte culpable no tuvo el cuidado razonable de descubrir, reparar o advertir de la condición insegura. El dueño de una tienda que no limpió un derrame de leche en el departamento de productos agrícolas durante dos horas puede no haber actuado razonablemente.

3. La negligencia del demandado fue un factor sustancial en la causa de la lesión

El hecho de que la negligencia del propietario haya causado la lesión no siempre es una cuestión sencilla. ¿Qué pasa si la condición insegura debería haber sido obvia para la persona lesionada? Un derrame de leche en un suelo de linóleo blanco puede no ser fácilmente visible. ¿Pero qué hay del ketchup de tomate derramado en el mismo suelo de linóleo blanco, con conos naranja alrededor del derrame? En otras palabras, cuando las condiciones inseguras son obvias, el dueño de la propiedad no siempre puede ser encontrado responsable.

Además, en algunas situaciones, la persona lesionada puede ser considerada parcialmente responsable del accidente y, en la mayoría de los estados, cuando un demandante de lesiones personales tiene alguna culpa, cualquier indemnización por daños y perjuicios se reduce en una cantidad igual a la parte de responsabilidad del demandante. Más información sobre la negligencia comparativa en los casos de lesiones personales.